الليث العربي منتدى عقارى مجانى متخصص فى الخدمات العقارية والاعلانات المجانية بكافة انوعها.. اعلن لدينا لتحقق ما تريد.. العقارات عالم العقار منتدى مختص في العقارات عقارات السعوديه عقارات دول الخليج عقارات الدول العربيه جميع العقارات العربيه تجده هنا

دخول

لقد نسيت كلمة السر

سحابة الكلمات الدلالية


    الي أين يتجه العقار .. كلام متمرس وخبير عقاري

    شاطر

    tear
    نائب المدير
    نائب المدير

    عدد المساهمات : 26
    تاريخ التسجيل : 20/06/2011

    الي أين يتجه العقار .. كلام متمرس وخبير عقاري

    مُساهمة من طرف tear في الإثنين يوليو 04, 2011 10:16 pm

    الي أين يتجه العقار .. كلام متمرس وخبير عقاري
    الهامــور

    قد يكون مانكتبه مخالفاً لجميع التقارير التي تُبث من مراكز معلوماتية رغم شعاراتها التي تدعي فيه حيادتيتها ومصداقيتها .. الا انها في النهاية تصب في مصلحة من أمرها بإعداد هذا التقرير ونشر مايريده هو فقط بعين واحدة ومن منظور واحد ..

    فمثلا راشد الفوزان يقول لايفرح من ينتظ العقار لأنه لن ينزل وقناته ذات التوجه التطبيلي تحاول ان توهم الناس بأن العقار لن ينزل ,, وهكذا وكل يغني على ليلاه .
    وبما اننا جهة محايدة فلسنا مع المطبلين للعقار وارتفاعاته التي ستذهب بنا للسماء ,, ولسنا ضد العقار ,, والتخويف منة والذي سيلامس القاع .
    ولكننا واقعيين ,, ومنطقيين في طرحنا ... نفكر ثم نفكر ثم نفكر قبل أن نردد ...مايردده المرددون ومايقوله المتقولون.

    دعونا نفترض فرضيتان لن تخرج عنها أسعار العقارات ثم إحكمو بأنفسكم وافضل طريقة لإيصال المعلومة للمتلقي أن تجعلة هو من يشاركك الرأي ؟

    1 - الفرضية الأولى .

    نحن لا نتكلم عن اسعار المباني القائمة لأننا هنا سندخل في إحتساب نسبة الاهلاك في المباني,, والتي ستجعل من مبنى عمرة 40 سنة لايساوي اثناء تثمينه شيئا ماعدى احتساب قيمة الارض القائم عليها فقط وذلك حسب الانظمة الدولية ,, والمعايير القياسية المستخدمة في التثمين العقاري .

    لذا سيكون حديثنا عن اسعار الأراضي الشاغرة هل سترتفع وتستمر في الارتفاع؟ والى أين ستصل؟

    اذا زعمنا مجازاُ أنها مستمرة في الصعود مثلا سعر المتر1000 ريال سيرتفع ليصبح 2000 ريال ألستم تقولون ان الارتفاع سيضل مستمرا في الصعود وصلنا الى3000 ريال للمتر او 4000 ريال للمتر الى كم تريدون ان نصل ؟

    عطونا الرقم الذي تريدون أن تصلون الية حتى نستطيع أن نصل معكم الى لغة المنطق ثم نقرر ماذا سنعمل وقتها ؟

    خير الأمور اوسطها لنفرض ان سعار العقارات وصلت في منطقة دورين الى 2000 ريال اذا ارض مساحتها 600 م2 تساوي مليون ومائتنان الف ريال .

    وبما اني أريد ان استثمر اموالي بما يعود علي بالفائدة المستقبلية سأقوم ببناء سكن على الارض ويتكون من أربع شقق وملحق سيكلفني المبنى مبلغ وقدرة مليون ومائة الف ريال سعودي اذا مجموع التكلفة = مليونان وثلاثمائة الف ريال

    العائد من ايجار العمارة على افتراض ان فيها خمس شقق من اربع غرف سيكون كل شقة ايجارها 25 الف ريال وهذا في حال اهمال ان الايجارات لن تنخفض مع ال500 الف وحدة السكنية التي ستقوم الدولة بإنشائها ولنفترض اسوأ الاحول وانه لم يقرر اصلا ان سيكون هناك بناء وحدات للمواطنين .

    اذا سيكون لدينا خمس شقق من ايجار 25000 الف ريال سنويا سيكون اجمالي الدخل السنوي مائة وخمس وعشرون الف ريال .
    [اعمال صيانة سنوية سيكون 10% من اجمالي الدخل سيكون صافي الدخل السنوي 112500 ريال استرجاع رأس المال سيكون خلال 20.5 سنة

    مصيبة سيتم استرجاع ماتم دفعة في الاستثمار بعد عشرين سنة هذا في حال كون المستأجرين يدفعون أول بأول ولايوجد مماطلة ولا مستأجرين يهربون خفية ثم بعد 21 سنة سيبدأ المستثمر في قطف اول ثمرة لإستثماره الذي انتظره طوال العشرون عاما ليستمتع بهذا الربح الذي كان يعمل وينتظر هالسنين ليجنيه هذا اذا كان سعيد الحظ واطال الله بعمره... ليرى ثمرة استثماره.. اما من قضى نحبة دون يرى ربحه فعوضه على الله .

    وهل ستنتهي هنا القصة لا بل مع كل سنة تمضي سيلعب عامل الإهلاك دورة في المباني وتكثر مع الوقت مشاكلها لتصبح أيلة للسقوط ولا يجدى معها الترميم

    طيب خلونا نحسبها لو كان سعر المتر 1000 ريال سنسترجع رأس المال بعد 15 سنة هجرية

    تشير الدراسات ان فئة قليلة هم من يدخلون المجال العقاري لتحقيق ربح سريع ثم يبيعون ولايحتفظون كثيرا بالأراضي وهم مايعرفون بالمضاربين امّا الغالبية العظمى فهم فئة من المستثمرين لديهم مبالغ مالية يريدون استثمارها بما يحقق لهم عائد مالياً جيدا من خلالها .
    اذا ماذا سيكون قرار المضارب و المستثمر حاليا ؟؟؟؟؟

    نترك الجواب لكم .

    وقد يتساءل المستثمر هل استطيع زيادة الايجار لتقليل سنوات استرجاع راس المال ؟

    الاجابة رغم صعوبتها الا انها قد تزداد تعقيدا فالسنوات القادمة لاتبشر بخير في انعدام القوة الشرائية المتوفرة في ايدي المواطنين اضافة الى زيادة نسبة البطالة المتنامية في اعداد الشباب وانتظارهم الطويل في طوابير التوظيف الحكومي الى اعمار تصل 32 سنة مما تجعل الشباب يقبلون بأعمال مؤقتة رواتبها 2000 – 3000 ريال وهذا احد اسباب ضعف القدرة الشرائية في ايدي المواطنين وعدم قدرتهم على دفع الايجارات اضافة الى ارتفاع اسعار السلع الاولية والدوائية والتي تجعل الانفاق فيها من أولويات المواطن واذا ما اصبح التأمين الطبي إجباري على كل مواطن ومقيم سيزيد من عمق وضعف القدرة الشرائية لأنه سيقتطع جزء لايستهان به من راتبة وستصبح حياة المواطن صراع من أجل البقاء والاكتفاء بأساسيات الحياة البسيطة بعيدا عن الكماليات الزائدة

    نتساءل احيانا ونتعجب عندما يخرجون علينا كبار رجالات العقار في وسائل الإعلام وهم يرددون بأن اسعار العقارات عندنا في حدود المقبولة ثم يبدون بمقارنة عقاراتنا بأسعار عقارات الدول المجاورة كما فعلها ابراهيم السبيعي متناسين ان مقارنتنا بالدول المجاورة خطاء كبير ولاينم عن توسع عقلية التاجر ولعل أبن خلدون صدق عندما قال المال والثراء يجلب تبلد العقل والفكر فالدول الخليجية المجاورة 90% من ارضيها مسكونة و10 % شاغرة ونحن عكسهم تماما 10 % من مساحة مملكتنا السعودية مشغولة و90 % من مساحة اراضيها شاغرة وصحاري خالية .

    السعودية وليبيا بينهم توافق غريب وعجيب لمن يتفكر في هالدولتين !

    اولا : كلاهما منتج للنفط

    ثانيا : المناطق السكنية تشكل نسبة 10 % من مساحة بلديهما والباقي صحاري

    ثالثا : لديهما ازمة بطالة كبيرة وازمة اسكان غريبة ؟؟



    2 - الفرضية الثانية :

    وهي فرضية تخالف الفرضية الاولى وتقول التصحيح قادم لا محالة لأسعار الاراضي فالعرض والطلب عندما يفتقد احدهما للمنطق ,, والواقع يتراجع احدهما مُخِلاً بتوازن المنظومة .. فاذا كان رغبة المستثمر في الشراء من اجل تحقيق عائد مالي لم تصبح مجزية عندها ...سيكون هناك احجام كبير في ضخ السيولة في هذا الباب الاستثماري الغير ناجح فكثير من اصحاب الاستثمارات يرون اذا العائد الاستثماري لايحقق 10 % سنويا فهذا المشروع بما لايدع مجالا للشك مشروع فاشل ولايستحق ان يستثمر فية وهذا يمكن ملاحظته مع العوائد الاستثمارية للعقار والتي ستكون في حدود 5-6 % والتي لم تصبح مجزية للروؤس الاموال ويبقى هنا فقط الامل معقود على من يبحث عن عقار للشراء لأجل السكن بأسعار اليوم المتضخمة رغم تأكدنا الكبير بأن لا احد هناك سيشتري لأجل السكن ليس خوفا من سعر اليوم ولكن بسبب عدم توفر القدرة المالية والشرائية بين يديه وإن توفرت فهي مرهونة بموافقة البنوك التمويلية بضمان الراتب الذي لايتجاوز 11000 ريال للشريحة المتوسطة من المواطنين وهذا يعزز من تلاشي الطلبات في ظل زخم العروض المتوالية .

    واذا اخذنا بعين الاعتبارات القرارات الحكومية التي صدرت من خمس سنوات نلاحظ ان فيها تصحيح صريح للعقار مهما حاولنا ان نغض الطرف عنها او نتنساها . ولعل ابرزها

    أ‌) افتتاح جامعات جديدة في المحافظات وفروع للجامعات في بعض القرى والهجر حتى اصبح عدد الجامعات لدينا اكثر من 23 جامعة منتشرة في ارجاء المملكة وهذه الخطوة تعمل على تقليل الهجرة الجماعية من القرى للمدن وهذا مؤشر يؤدي الى استقرار الكثافة السكانية في المناطق والقرى وتوفير الحياة الكريمة للمواطن حتى في قريته وبالتالي حل لكثير من مشاكل الزيادة المضطردة التي كانت تواجه المدن في الماضي والتي خلفت ورائها الازدحام السكني والمروري ومانتج عنها من مشاكل صحية وبيئية واجتماعية .

    ب‌) انشاء خط القطار بين مكة والمدينة وما سيعقبه من انشاء شبكة للسكك الحديدية تربط مدن المملكة بعضها ببعض سيسهل من الوصول للمدن في اوقات سريعة حتى يمكن لمن يسكن في منطقة مكة ان يسافر لعملة في المدينة ويرجع بنهاية الدوام بدون ما يكون هناك نقل جذري للسكن وهذا هو مايحدث في دول العالم المتقدمة فهم يسافرون للعمل في وظائفهم والتي تكون في مدن اخرى تبعد 400 كم عن مقر سكنهم ويعودون بنهاية الدوام .
    ج) اقرار إنشاء 500 الف وحدة سكنية للمواطنين ستخلق تغير جديد في مفهوم اسعار العقارات لاسيما ان اكثر الشعب ليس لدية عائد مالي كبير يدخره في العقار حال تملكه للسكن المقدم من الدولــة.



    د) امتناع الدولة عن زيادة رواتب موظفيها رغم علمها الشديد بضرورة الزيادة الملحة اسوة بباقي دول الخليج المجاورة و لاسيما مع موجة الغلاء العاتية والتي طالت كل شي حتى السلع الغذائية الا ان التوجه الحكومي كان ذو حنكة للحد من أثار التضخم المتوقع في حال اقرار الزيادة واصبحت الزيادة تسهيل السكن للمواطن بدل من صرف زيادات مباشرة في سلم الرواتب .

    هـ) الرهن العقاري ولو اني متأكد انه لن يقر في بلدنا بالمفهوم الحقيقي لان البنوك لن تقدم تسهيلات نقدية لأحد بسهولة بمجرد وجود ضمان للرهن العقاري والتدفقات نقدية العائدة علية فلدى كثير من البنوك شركات متخصصة في التثمين العقاري هي من تحدد سعر العقار بالسعر الحقيقي وليس بالسعر السوقي الذي نسمعه وتتناقله في السوق معتمدة في ذلك على دراسات وطرق علمية يستطيعون من خلالها تحديد السعر الحقيقي الذي يستحقه العقار مثل طريقة التكلفة باحتساب عامل الاهلاك – رسملة الدخل او التدفقات النقدية والتي ربما تهوي بالعقار الى السعر الحقيقي الذي يستحقه بعيدا عن العاطفة .

    اذكر قبل سنة اتصل عليّ احد القضاة في محكمة المدينة يسئلني عن السعر العادل لعقار يريد اصحاب وقف لدى القاضي أن يشترونه فذهبت للعقار واطلعت علية وقيّمته بمبلغ 3.4 مليون ريال فقال لي ناظر الوقف ياخي هالشيخ معقد احضرنا له تثمين من اكثر من عشرين مكتب عقاري ولم يوافق علية فسئلته بكم كان تثمينهم ..؟ فقال لي مختلفين مابين 4 الى 4.5 مليون ريال ولم يوافق القاضي على اسعارهم فقلت له هل معهم شهادات تثمين وهل هم مختصين في الثمين العقاري لأن السعر الذي قالوه لم يقتنع به الشيخ ورى انه مبالغ فيه جدا .. فما بالكم بالبنوك وهي جهة مالية استثمارية فهل ستقتنع بكل مايقال لها عن سعر العقار ..؟ ام أنها ستقف وقفة صارمة مع اسعار العقارات في حال تقييمها من خلال شركاتها المتخصصة في التثمين العقاري والتي بدأت تنتشر في السعودية بإمتياازات دولية
    منقول طبعا

      الوقت/التاريخ الآن هو الإثنين نوفمبر 20, 2017 3:32 am